집값전망 상승하락 어디로?

 

 

내 월급은 그대로인데 부동산값은 너무 많이 오릅니다. 왜이렇게 부동산 가격이 많이 오르는걸까요? 내가 다주택자라고 한다면 계속해서 이렇게 주택가격이 오르는게 좋을것 같습니다.

 

하지만 내가 무주택자에 전세살고 있다고 한다면 주택가격이 너무 많이 올라버려서 절망 그 자체일것입니다. 돈이 없어서 무리해서 매매하지 않고 전세살았던건데, 몇년사이에 같은집 살려고 하니까 1~2억은 올라있습니다. 여기에 전세가격도 올려달라고하네요. 

 

 

1주택자도 마냥 기뻐할 수는 없습니다. 언젠가 더 좋은 집으로 이사가고 싶은데 너무 많이 올라서 살 수도 없는 상태입니다. 이미 유주택자라서 청약이런건 언감생심이구요. 

 

2014년부터 2021년까지 전국 집값은 계속해서 상승해왔습니다. 아니 집값이 왜이렇게 많이 오른걸까요? 먼저 집값이 오르는 원리부터 살펴봐야 하겠습니다.

 

집값 변동 요인 1. 수요

 

 

집값을 포함해서 모든 제품과 서비스의 가격이 오르는 원리는 애덤스미스가 얘기한 "수요와 공급"의 법칙입니다. 수요가 가 많으면 집이 부족해지겠죠? 이 부족한 집을 사기 위해서 어떤 사람들은 돈을 더 줄테니 팔라고 할 것입니다. 

 

우리나라 부동산 시장에 살펴보면 우리나라 인구는 늘지 않았는데 수요가 엄청 늘었습니다. 우리나라 정부나 건설사들이 예상하기로는 인구가 감소하면서 수요가 줄어들 줄 알았습니다. 하지만 여기에 변수가 있었습니다. 1인 2인가구의 증가입니다.

 

 

과거에는 대가족이 모여살았고 이게 4인 핵가족이 되었습니다. 그리고 최근에는 1인~2인가구가 급등했습니다. 인구는 늘지 않아도 가구 수가 늘고 이에 따른 수요가 늘어나게 되었습니다. 

 

수요에는 실수요와 투자수요라는게 있습니다. 실수요는 정말로 내가 들어가서 살려고 하는건데 투자수요는 정말 시세차익을 노리고 들어가는 거죠.

 

 

예전부터 우리나라의 많은 사람들은 부동산을 삶의 공간이 아니라 돈벌이 수단으로 이용하며 여러채의 집을 갖고 있는 사람이 많았습니다. 수많은 전세 주택들이 있는것도 결국은 이 투자수요가 집을 샀기에 가능한것이었습니다. 애초에 주택가격이 오르는 장에서 투자수요가 더 벌기위해 사면서 더더욱 수요는 늘어가면서 집값을 상승시켰습니다.

 

 

집값 변동 요인 2. 공급 

 

 

수요는 그대로라고 하더라도 공급이 줄어들면 또한 주택가격은 오를 수 밖에 없습니다. 주택이라는 것은 예를들면 마스크처럼 수요에 맞춰서 공장에서 마구 단시간에 찍어낼수 있는 상품이 아닙니다.

 

주택을 짓기위해서는 부지선정부터, 건설사 선정, 청약, 공사, 완공까지 상당히 오랜시간이 걸리게 됩니다. 빨라도 3년이고 길어지면 5년 10년 이상 걸리게 되는것이죠.

 

 

과거 2013년 2014년만하더라도 집값이 계속 떨어지고 부동산에 대한 부정적인 전망이 팽배했기 때문에 이때 공급을 크게 짓지 않았습니다. 그래서 지금 현재 집값이 이렇게 오르게 된 것입니다.

 

여기에 서울은 더 심각합니다. 서울에는 더이상 새롭게 들어설만한 땅도 없다는게 공급부족의 핵심입니다. 평택같은 곳에는 여전히 미분양 물량이 많음에도 아직 지을곳이 많아서 우후죽순으로 아파트가 들어서고있는것과는 대조적입니다. 

 

집값 변동 요인 3. 금리

 

 

앞서 말한 수요와 아주 직결되는 부분이 바로 금리입니다. 보통 우리가 집을살때 현금으로 일시불로 사는 사람은 거의 없을 것입니다. 워낙 비싼 물건이다보니까 은행에서 돈을 빌려서 삽니다.

 

예전에 많이 빌릴 수 있을때에는 집값의 7~80%까지도 빌려주기도 했습니다. 그런데 이 빌린돈의 이자를 감당하기 어려우면 쉽사리 빌릴 수 없고 그만큼 수요도 줄어들게됩니다. 특히 투자수요일수록 더더욱 그렇습니다.

 

 

최근 십몇년동안 금리는 계속 떨어져왔습니다. 사실상 제로금리시대로 들어섰는데, 금리가 낮으니 사람들이 돈을 빌리는것에 거리낌이 없어집니다. 이 빌려온 돈으로 주택을 사면서 집값이 오르게 됩니다.

 

금리는 집값뿐만아니라 경제의 모든 부분에 지대한 영향을 미치고 있습니다. 만약에 금리가 다시 올라간다고 하면 분명 집값은 떨어질 것입니다. 

 

집값 변동 요인 4. 정부정책

 

 

정부가 집값을 규제하느냐, 오히려 집값을 올리려고하는 정부냐에 따라서 집값은 변동되게끔 되어 있습니다. 정부의 부동산 정책은 상당히 막강합니다. 

 

앞서 이야기한 수요와 공급을 조절하기도하고, 금리나 한도를 조정할 수도 있기 떄문입니다.  집값을 올리려고하는 정부는 집값의 7~80%까지도 돈을 빌려줄수 있게 은행정책을 바꿉니다. 반면에 집값을 내리려고 하는 정부는 이 LTV를 40% 50%까지 떨어뜨리죠

 

정부가 규제를 완화할때에는 시장수요가 증가하면서 집값이 상승했고, 정부가 규제를 강화할때에는 수요가 감소하면서 가격이 침체되었습니다. 그런데 이건 어디까지나 노태우시절까지의 이야기입니다. 

 

 

그런데 권위주의 정부가 끝난 이후부터는 또 그렇지 않았습니다. 앞서 말한 공급의 문제가 크기 떄문입니다. 공급이 함께 따라줘야하는데 이에 따른 시차가 발생하게 됩니다.

 

이에따라서 보통 5년 정도의 시차를 겪게됩니다. 예를들면 노무현정부때 부동산 가격을 잡기위해 수많은 규제를 만들었지만 내내 부동산 가격은 올랐고, 이것이 이명박정권때 효과가 나타납니다. 그리고 8년정도 가고 이명박근혜 정권때에는 부동산 규제를 모두 완화했던게 그 당시 나타나지 않고 현정부에서 나타나는 것처럼 말입니다.

 

집값 전망 그래서 난 어떻게 보나?

 

전 앞서 이야기 한내용을 잘 정리해보자면 수요는 지금 여전히 계속 늘고 있습니다. 1~2인가구의 증가, 서울과 도심지역이 더 커지는 효과 때문입니다. 그리고 투자수요도 여전히 늘고 있었으나, 정부의 지속된 부동산 규제로 투자수요가 다소 감소한 상태입니다.

 

앞으로는 정부규제가 지속된다고 한다면 당분간 투자수요 감소로 집값이 소폭 하락할 가능성이 높다고 생각합니다. 게다가 공급문제는 우리나라에서 3기 신도시가 있을 것입니다. 2026년부터 입주가 될것으로 예상되는데 해당 년도 공급물량이 수도권에 대량으로 풀리면서 가격을 안정화 시킬 것입니다.

 

여기에 금리적인 측면에서 현재의 저금리 기조가 계속되고 있으나 많은 전문가들이 미국금리 인상시기를 2022년 말로보고 있습니다. 2023년부터는 우리나라도 그 금리를 따라가면서 부동산 가격에도 하락이 일어날것으로 보입니다.

 

마지막으로 정부규제가 5년정도의 시차기 있는것을 생각해본다면 향후 하락의 시그널이 더 강하지 않을까라는 개인적인 사견을 보이고 있습니다.