농가주택 매매 꿀팁

너도 나도 먹고살길을 향해 도시로 도시로 몰려들었지만, 여전히 마음속 어딘가에 시골집과 고향에 대한 향수가 있습니다. 저는 이상하게 서울에서 태어나고 자랐음에도 그런 애틋한 향수가 있습니다. 

 

답답하고 미세먼지 가득한 도시를 벗어나서 깨끗하고 한적한 시골에서 살고 싶다는 생각을 자주합니다. 이게 단순한 생각에 그치지 않고 더 깊이 알아봤습니다.

 

 

주변에 이미 귀촌을 한 형님들도 많고, 또 그 생활에 잘 적응해서 만족하게 사시는 분들에게 자주 물어보고, 실제 부동산을 알아보면서 배우고 생각했던 내용들을 한번 정리해볼까 합니다.

 

일단 시골살이를 결정하고 농가주택까지 매수하기로 생각했다고 한다면, 어떤것들을 고려해야할지 한번 이야기해보겠습니다.

 

■ 무엇이 농가주택인가

 

 

내가 전원주택을 짓겠다고 땅을 사가지고 설계회사에 설계를 맡기고 시공을 진행하다보면 정말 걸림돌들이 엄청 많습니다. 애초에 그냥 농촌지역에 널리고 널린게 시골 빈집이고 농가주택인데 말이죠 

 

 

농가주택은 농지법상 수도권을 제외한 읍 / 면 지역에 위치한 주택입니다. 대지면적은 660제곱미터 (약 200평) 이하이며 건물면적 45평 이하, 취득가 7000만원 이하를 농가주택이라고 합니다.

 

 

농가주택을 사서 개량하면 취득세와 재산세 감면혜택이 있고 100제곱미터 (36평) 이하라고 한다면 재산세도 5년동안내지 않는다는 장점이 있습니다. 도시민이 농어촌 주택을 사서 1가구 2주택이라면 내가 갖고있던 도시주택의 양도소득세를 내지 않도록 1가구 2주택 특례 또한 받을 수 있습니다.

 

 

■ 농가주택의 매매 꿀팁 1 : 목적에따른 구분

 

농가주택을 사는 목적은 크게 3가지로 볼 수 있습니다. 그리고 해당목적에 따라서 어떤 농가주택을 사야할지 고민해봐야하겠습니다.

 

1) 귀농귀촌 목적

2) 주말 별장용

3) 투자목적

 

- 귀농귀촌목적

내가 귀촌이나 귀농을해서 아예 살집이다 라고 한다면 정말 좋은 농가주택을 사야하겠습니다. 시골에서 집을 지은것이 정말 공들여서 기술자가 지은 집과, 정말 대충 막지은 집의 차이가 크게 납니다. 

 

우리야 도시생활에 아파트생활에 익숙하다보니, 벌레문제, 방수, 방습, 단열 이런 문제에대해서 크게 개의치 않고 살았습니다. 하지만 농가주택중에서 제대로 짓지 않은 농가주택의 경우에 이런문제들이 부지기수입니다.

 

조금 비싸더라도 얼마나 마감이 꼼꼼하게 잘 되어 있는지, 기초가 얼마나 탄탄하게 잡혀있는지를 살펴보고 구매하여야겠습니다. 농가주택중에는 저평가되어있는 것들이 많아서 최대한 많이 찾아보고 비교해볼수록 좋은 농가주택을 발견할 수 있겠습니다.

 

 

- 주말 별장용

주말 별장용으로 쓴다고 한다면 주택관리가 정말 어렵습니다. 농가주택은 도시의 빌라보다도 감가상각이 훨씬 더 큽니다. 정작 주말별장용으로 사놓고 제대로 내려오지 않고 관리를 안해준다면 이 가치는 뚝뚝 떨어집니다. 

 

제가 만약에 주말별장용 농가주택을 산다고하면 구입이 아닌 전세로 사는것을 선택할 것 같습니다. 전세로 살아보다가 너무 괜찮다고 한다면 그때 구입해도 늦지 않을겁니다. 

 

 

- 투자목적

투자목적은 해당 지역이 개발될것임을 고려해야하기에 집의 상태보다 저렴한 가격으로 투자가 가능한것인가, 대지면적은 얼마나 큰가가 더 중요하겠습니다. 그리고 가장 중요한것은 해당 지역이 개발될곳인가 아니냐입니다. 이걸 맞추기가 정말 어렵죠. 특히 농촌지역이라면 더더욱 그렇습니다. 

 

내가 농가주택을 매매하려는 목먹을 명확하게 하고 이에 맞는 주택을 구매해야 후회없는 구매가 되겠습니다.

 

 

■ 농가주택 매매 꿀팁 2 : 도로를 잘보자

 

 

농가주택중에서 특히 오래된 농가주택을 리모델링해서 사겠다고 하는분들이 유의깊게 봐야할 것입니다. 문제는 지적도상 도로가 없는 경우가 많다는 겁니다. 옛날에는 자동차가 지금처럼 흔하지 않았기 떄문에 그냥 사람다니는 길만있어도 농가주택이 있었습니다.

 

하지만 요즘은 자동차는 필수 이잖아요. 건축법상에 도로와 접해있어야한다는 것이 있기떄문에 리모델링을하고 중축을하고 허가를 받을때에도 이 내용들을 잘 살펴보고 구매하여야 겠습니다.

 

가급적이면 도로와 붙어있는 농가주택을 구매하여야겠고, 만약에 없다고 한다면 내 땅을 포기해서라도 길을 만들어야 하겠습니다. 실제로 지적도상 도로가 없는 경우 사유지인 경우가 많아서 나중에 이웃과 이 길을 문제로 다툼이 일어나는게 정말 많습니다.

 

■ 농가주택 매매 꿀팁 3 : 관리이슈

 

 

내가 농가주택을 정말 잘 관리할 수 있는 사람인가? 그정도로 부지런한 사람인가? 한번 생각해봐야 합니다.

 

아파트살면 경비아저씨가 잡초제거부터시작해서, 쓰레기 분리수거 단지청소, 관리실에서는 노후시설 수리, 경비까지 다 해줍니다.

 

물론 이 대가로 우리는 매달 관리비를 납부하고 있죠. 하지만 농가주택 살기시작하면 그동안 경비아저씨가 얼마나 우리를 위해서 잘 해주셨는지 깨닫게 됩니다. 

 

어느 시골을 가나 관리 안된 빈집들을 보는데 6개월만 지나도 흉물스러운 흉가로 변하게 됩니다. 내가 정말 이런 관리를 잘하고 즐기는 사람인지 생각해보고 이에 자신이 있으면 들어가셔야하고, 관리가 수월한집인지까지도 한번 살펴보고 구매를 결정하셔야 하겠습니다.

 

 

■ 농가주택 매매 꿀팁 4 : 네 이웃은 누구인가?

 

 

내 주변에 어떤 사람이 살고있는가? 아마 지방텃세 다 들어보셨을겁니다. 대부분 귀농이나 귀촌을 하신분들이 이걸 모견디고 다시 도시로 떠나게 됩니다. 

 

그냥 이웃에 피해만주지 않으면 되겠지... 라고 생각하면 큰 오산입니다. 조용하게 혼자만의 시간을 보내는것이 불가능한 이웃도 있고, 각종 행사에 참여하고 지참금을 요구하고 내땅에 농사를 짓는 사람도있습니다. 

 

주변의 이웃들의 성향이 어떤지 파악 하기 위해서는 미리미리 그동네에 자주 여행을하고, 장기투숙으로 살아보는게 좋습니다. 근처 게스트 하우스나 펜션에서 한달살기를 해보시면서 주변 이웃과의 관계를 얘기해보면서 어느정도 안면을 익혀두는게 도움이 많이 될 것입니다.

 

물론 요즘에는 시골과 도시의 격차가 줄어들면서 이런 지방텃세도 조금씩 사라지고 있다고는 하지만 여전히 어느정도 연령대가 있으신분들은 여전히 심한편입니다.

 

 

■ 농가주택 매매 꿀팁 5 : 법적하자 살펴보기

 

 

저렴한 매물을 보고 급하게 진행하다보면 법적인 하자가 있는경우가 종종 생기게 됩니다. 제일 흔하게 볼 수 있는 법적 하자는 주택의 용도가 창고시설로 등재되어 있는경우가 있습니다.

 

어떤 경우에는 무허가건물인경우도 많고 축사로 등록된곳도 많이 있습니다. 아무데나 맘대로 집을짓고 허가를 내어있어서 저렴하다고 급하게 진행하지 말고 꼼꼼하게 해당 주택이 정말 주택으로 등록되어 있는지 살펴봐야겠습니다.

 

만약에 무허가건물이나 창고로 되어있다고 한다면 관할에서 허가가 나오지 않는경우가 대다수이며, 정상적인 주택으로 용도변경을 하게되면 각종 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

무조건 등기부등본 떼달라고 한다음에 건물 용도와 이력을 꼼꼼히 살펴보고 천천히 계약하시기 바랍니다.