김포 부동산 전망 2021

 

수도권과 지방 도시들 모두 규제지역으로 묶였던 것이 2020년 6월 17일이었습니다. 그런데 그 당시 김포가 규제지역을 빗겨나가면서 가격이 엄청나게 상승하게 되었습니다.

 

결국은 김포도 규제지역으로 묶였지만, 이미 상승한 가격이 크게 떨어지지는 않고 있죠. 그동안 김포의 부동산 가격 상승이 항상 억눌려있었는데 그동안 못 올랐던 것을 만회라도 하듯이 가격 상승폭이 다른 지역보다 컸습니다. 그러고 나서 현재 몇 개월간은 정체 중인 상태입니다.

 

여기서 무주택자도 유주택자도 고민을 할것입니다. 지금이 고점이라면 유주택자들은 파는 게 좋겠고, 반대로 무주택자라면 잠시 기다렸다가 구매해야겠습니다.

 

반대로 더 오른다고 한다면 지금이라도 무주택자는 막차를 잡아야 합니다. 

김포의 가격상승 요인과 하락 요인을 한번 살펴보면서 김포 부동산 전망에 대해서 얘기해볼까 합니다.

 

 

김포부동산 상승 전망 1 : 김포 도시철도 개통/ 제2외곽순환

 

 

 

김포시의 가장 큰 단점은 도시내에서 이동할 수 있는 대중교통 수단이 마땅치 않았다는 것입니다. 하지만 최근 김포 도시철도가 개설되면서 이 문제가 해결되었습니다.

 

김포 도시철도 인근의 아파트를 중심으로 가격 상승이 있었습니다. 김포 골드라인은 김포시 양촌 역부터 김포공항역까지 이어줘서 다른 도시와 서울로의 접근성이 더욱 개선되었습니다.

 

 

여기에 제2 외곽 순환도로가 개통이 하나둘 완공되고 있습니다. 이미 김포 > 인천 제2외곽은 15분 만에 이동이 가능한 상태인데 전부 완성된다면 다른 수도권 도시로의 접근성이 개선되며 부동산 가격도 상승이 전망됩니다.

 

김포 부동산 상승 전망 2 : GTX-D

 

 

어찌 보면 가장 크게 김포의 집값을 좌우할 수 있을 것이 바로 GTX-D노선입니다. GTX-D노선이 김포로부터 시작하면 김포의 집값이 크게 상승할 것이고 반대로 인천으로 가게 된다고 한다면 인천의 집값이 크게 오를 겁니다.

 

아직까지 김포는 후보지에 불과합니다. 하지만 아주 유력한 후보지죠. 향후 노선에서 탈락할 가능성도 있기에 상승폭은 크지는 않습니다. 김포에서 GTX-D노선으로 거론되고 있는 통진읍입니다.

 

그동안 김포안에서도 통진읍은 교통 소외지역으로 현재 집값도 저렴한 편이고 상승도 거의 안되었던 곳이지만 최근에는 GTX-D노선 기대감으로 가격 상승도 큰 편입니다.

 

 

김포 부동산 상승 전망 3 : 한강신도시 

 

 

해당 지역의 부동산 흥망성쇠의 가장 핵심 키는 바로 일자리입니다. 서울의 집값이 비싼 것이 우리나라에서 가장 많은 일자리가 있기 때문이고, 판교의 부동산 가격이 그렇게 비싼 것도 판교 테크노벨리에 고급 일자리가 많기 때문입니다.

 

 

교통이 부동산 가격을 좌우하는 것도 결국 일자리에 얼마나 쉽게 출퇴근이 가능하냐라는 이유 때문입니다. 최근 김포에도 한강 시네폴리스와 한강신도시 인근으로 일자리 유치를 위해 산업단지가 조성되고 있습니다.

 

아직까지는 조금 더 지켜봐야겠지만 직주근접에 괜찮은 일자리가 계속 들어가게 된다면, 김포의 부동산 가격은 상승 곡선을 계속 그리지 않을까 싶습니다. 

 

김포 부동산 하락 전망 1 : 역풍선 효과

 

김포의 부동산이 작년 하반기에 크게 올랐던 것이 바로 풍선효과였기 때문입니다. 인천과 수원 같은 지역이 규제지역으로 묶이면서 아직 규제지역으로 묶이지 않았던 김포와 파주의 집값이 올랐던 것입니다.

 

하지만 김포 또한 규제지역으로 묶이면서 부동산 투자자금이 다시금 서울 쪽으로 들어가고 있습니다. 실수요는 아직 김포로 들어가기엔 교통이 완성되지 않았는데, 투자수요가 다시금 서울로 돌아가고 있기 때문입니다.

 

 

 

최근 부동산 가격이 오른 이유가 일자리와 교통개선으로 인한 실수 요라기보단 일시적인 투자금으로 들어왔을 경우 부동산이 다시금 바람이 빠지면서 안정 및 하락의 가능성이 더 큽니다.

 

 

김포 부동산 하락 전망 2 :  3기신도시 공급폭탄

 

 

3기 신도시를 비롯해서 대한민국의 부동산 정책이 규제에서 공급 폭탄으로 선회하였습니다. 그리고 이것이 과연 우리의 부동산 시장에 어떠한 충격을 가져다 줄지 아무도 모릅니다. 

 

지금 당장은 공급이 들어서기 힘들겠지만, 기존 진행하던 3기 신도시 공급폭탄이 현실화되기 시작하면 분명히 2기 신도시인 김포와 파주에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 보입니다. 

 

3기 신도시가 2기신도시들보다 훨씬더 서울과 지리적으로 가깝기 떄문입니다. 하지만 아직까지 3기신도시 토지보상문제로 시간적인 여유는 있는 상황입니다.

 

김포 부동산 하락 전망 3 : 금리 인상

 

 

결국 이미 너무 올랐다는 겁니다. 그런데 이렇게 많이 올라버린 것도 리스크인데, 이렇게 오를 수 있었던 것은 바로 저금리라서 이자부담이 쌌기에, 최대한 은행으로부터 돈을 빌려서 사놓으면 오르기 때문이라는 환상이 있었습니다.

 

하지만 금리가 오르게 되면 사정은 달라집니다. 매달 부담해야 할 이자부담이 늘어나게 된다면 이것을 버티지 못하고 매물들이 쏟아져 나올 것이고, 그러면 경쟁적으로 급매로 더 저렴한 가격으로 나오게 됩니다.

 

 

우리가 2008년부터 2014년까지 겪었던 긴 부동산 침체기 시절이 바로 이 시기입니다.

 

그리고 이러한 저금리로 전체적인 부동산 침체기가 오면 가장 수도권 외곽지역 김포 파주부터 떨어지고 마지막으로 서울 집값이 잡힐 가능성이 큽니다. 가장 늦게 오른 곳이 가장 먼저 떨어지는 법이죠. 

 

적어도 이러한 리스크가 있다는 것 정도는 알아야겠습니다.

 

 

김포 부동산 전망을 마치며

 

 

향후 부동산 가격을 100% 맞추기란 쉽지 않습니다. 예언가도 아니고, 저금리 기조가 이어지고 계속해서 수도권 공급이 모자란 2022년까지 계속해서 부동산 가격이 크게 떨어지지는 않을 수 있겠습니다.

 

이르면 2021년 말 늦으면 2022년부터 미국이 기준금리를 인상하고 한국은행이 기준금리를 인상하게 되며 3기 신도시 공급물량이 터져 나오기 시작하면 부동산 가격은 완만한 하락곡선을 그리지 않을까 하는 게 저의 개인적인 사견입니다. 

 

적어도 호재와 리스크를 모두 알고 각자의 판단으로 김포 부동산 시장을 전망해보시기 바라겠습니다.