전세계약시 유의사항 짚고가자

전세계약을 처음할때가 생각납니다. 처음에 전세 계약을 하시는 분들은 낯선 용어와 각종 복잡한 절차 때문에 어렵게만 느껴집니다. 꼭 내가 처음하지 않더라도 처음에는 여차저차 해서 시키는대로 했는데, 두번째 세번째 할때마다 헷갈리기도 하죠. 

 

이렇게 처음하시는 분들, 혹은 전세계약에 대해서 잘 모르시는 분들은 정보를 잘 몰라서 중요하게 짚고 넘어가야할 부분들을 놓치는 경우가 상당히 많습니다. 저 또한 남얘기가 아니라 제 얘기기도 하죠.

 

굉장히 큰 목돈을 들여야 하고, 은행에서 융자까지 일으켜야하는 전세계약인데, 내가 잘 모른다는 이유로 주요한 내용들, 문제가 될 수 있는 내용들을 놓치게 되면 나에게 반대로 큰 타격이 될 수도 있습니다.

 

여전히 우리나라에는 전세사기도 많이 있고, 내가 사는 전세집이 경매로 넘어가서 내 전세금을 날리는 경우도 생기고는 합니다. 이런 일들을 막기 위해 꼭 알아야할 전세계약시 유의사항에 대해서 이야기해볼까 합니다. 

 

 

■ 전세계약시 유의사항 1. 당사자확인

 

 

신분증을 확인하고 계약하려고 하는 사람이 진짜 집주인인지 알아보는 과정이 필요합니다. 좀 전통적인 사기방식중에 하나가 자신이 주택의 소유주도 아닌데 소유주 행세를 하면서 전세계약을 맺는 경우입니다.

 

계약하려는 건물 등기를 떼보고서 해당 등기에 등재되어 있는 소유주와, 지금 계약 당사자와 신분이 일치하는지 여부를 확인하면 됩니다. 성명 뿐만아니라 생년월일도 같아야 합니다. 

 

 

요즘은 이 방식이 많이 없어지기는 했지만 조심해서 나쁠건 없습니다. 보통 주택의 주인이 여러채의 주택을 가지고 있고 관리인이나 대리인이 대신 계약하는 경우도 상당히 많습니다. 

 

이때에는 대리인 위임장을 발급하여 신분증과 함께 가져가게 됩니다. 혹시 집주인이 직접 나오지 않는 대리인 계약이라고 한다면 계약 시 전세보증금 송금전에 집주인과 직접 통화 해보신 다음에 "임대인"(집주인) 명의의 계좌로 직접 송금해야하겠습니다.

 

■ 전세계약시 유의사항 2. 표준임대차계약서 

 

 

전세 계약시에는 당연히 전세임대차 계약서를 작성하겠죠. 그런데 이 임대차 계약서에 꼭 들어가야할 내용들이 있습니다. 과거에 이런걸 자꾸 뺴먹는 일들이 발생하자 정부에서는 "표준임대차계약서" 라는 양식을 만들었습니다.

 

 

들어가야할거 꼭 들어간 계약서 양식이라서 나중에 전세계약과 관련된 분쟁의 소지를 최소화 하기 위함입니다. 미리 문서화 되어 있으니까 나중에 싸울일 없다는 거죠. 

 

요즘 웬만하면 다 부동산에서 표준임대차계약서를 작성하니, 계약하러 가기전에 표준임대차 계약서의 내용들을 한번 살펴보고 어떤 내용들이 들어가는지 알고 계약하신다면 좋겠습니다.

 

 

■ 전세계약시 유의사항 3. 전세계약금 반환 특약사항

 

 

전세집을 알아볼떄 이 집 살게요! 하면 계약금을 걸어야 합니다. 계약금은 일반적으로 전세 금액의 5~10%정도 하죠. 전세가가 2억이라고 한다면 1천~2천만원이기에 이 돈도 작은돈이 아닙니다.

 

그런데 내가 은행에서 전세계약금을 빌리려고 갔는데, 은행에서 막상 이 집이랑 나의 소득이나 신용문제로 돈을 빌려줄 수 없다고 하면 엄청 난처합니다. 

 

 

해당 집에 은행에서 돈이 안나와서 들어갈 수도 없는데 계약금도 못돌려받는다고 한다면 정말 큰 문제죠. 

 

이떄에는 전세계약서 작성시 "전세계약금 반환특약사항" 에 "전세자금이 은행으로부터 융자가 나오지 않을시 임대인이 임차인에게 계약금을 전액 즉시 반환한다" 라는 내용을 적어둔다면 향후 혹시라도 융자거절시 계약금을 돌려받을 수 있겠습니다. 

 

■ 전세계약시 유의사항 4. 경매로부터 보호하기

 

 

대부분의 집주인들도 전세집으로 내놓는 집들 본인의 현금으로 사는 경우는 없습니다. 다 은행에서 돈 빌려서가지고 사죠. 그런데 만약에, 집주인이 파산해버리거나 한다면 은행이 먼저 돈을 돌려받고 난 다음에, 내가 낸 전세금은 나중에 돌려받게 될 수 있습니다.

 

이걸 막기위해서 우리는 전세권 설정등기를 해줘야 합니다. 내가 지금 이 집에 전세금을 얼마주고 들어와서 살고 있다는 것을 등기에다가 치는 것입니다. 

 

이렇게 해두면 혹시라도 내가 사는 집이 경매로 넘어간다고 하더라도 전세 세입자가 은행보다 우선해서 전세금을 돌려받을 수가 있습니다.

 

전세금 얼마에 계약했는지 등기부등본에 명시하고 수수료가 발생합니다. 비슷하게 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 비슷한 효력이 있습니다. 그럼에도 100% 돌려받지는 못할 수 있습니다.

 

 

■ 전세계약시 유의사항 5. 전세보증금 반환보험 

 

 

집에 문제가 생겨도 100%돌려 받을 수 있는 방법은 전세보증금 반환보험을 가입하는 것입니다. 집주인이 돈을 못갚아서 경매로 넘어갔거나, 전세 만기시에 집주인이 전세금을 안돌려주거나 못돌려주게 되면 먼저 이 보험 가입한곳에서 나한테 먼저 전세금을 줍니다.

 

 

그 다음에 집 주인한테 이 돈을 받지요. 내가 이사가야하는데 전세금 못돌려받아서 못가는 일을 좀 방지 할 수 있습니다. 

 

서울보증보험 / 대한주택보증공사에서 가입이 가능합니다. 이 보험보증료는 전세금의 0.13~0.15%입니다. 전세가 2억의 경우에는 2년 가입시 50만원정도 밖에 안하는 겁니다. 이 돈이 비싸게 느껴질 수 있지만 내 소중한 재산을 지키는데 있어서 꼭 필요한 부분입니다. 

 

■ 전세계약시 유의사항 6. 중개대상물 확인대상서

 

공인중개사는 중개대상물 확인 설명서를 작성해주는것이 의무입니다. 이 집에 대한 자세한 설명들과 하자에 대해서 얘기하는 설명서입니다.

 

괜히 공인 중개사가 중간에서 중개수수료를 받는게 아닙니다. 부동산이라는 중요한 자산을 공증해주기 위해서인데, 이 중개대상물 확인 대상서가 이 역할을 합니다.

 

 

만약 공인중개사가 중개대상물 확인대상서를 누락하거나, 임의적으로 변경하면 행정처분을 받아서 벌금이나 손해배상, 심지어는 자격정지까지 당할 수 있습니다.

 

당연히 알아서 잘 챙겨주겠지만, 중개대상물 확인대상서의 내용을 확인하면서 지금 이 집에 문제가 있거나 권리관계가 복잡하지는 않은지 살펴보기 바랍니다. 

 

 

■ 글을마치며

 

 

앞서 말했던 내용중에서 상당히 중요한 것은 대항력과 우선변제권을 만드는 일입니다. 한마디로 집이 경매로 넘어갔을 때 내가 지금 사는 집에서 쫓겨나지 않을 권리, 그리고 먼저 우선하여 내 전세금부터 돌려받을 수 있는 권리를 챙기는게 가장 챙겨봐야할 것입니다. 

 

작게나마 오늘 본 내용들을 잘 기억해두셨다가 현재 혹은 전세계약시에 놓치는 부분이 없이 꼼꼼하게 체크하시기 바라겠습니다.