세종시 부동산 아파트 시세 전망

 

세종시의 집값은 무려 따따블이 되었습니다. 일부 단지는 분양가 대비 400%가까이 올랐어요. 이미 너무 많이 오른게 아닐까 싶은데 여기서 더 오르지 않을까 하는 걱정이 듭니다.

 

영혼까지 끌어서 사려고 하는 분들도 있는것 같은데 한번 세종시 부동산과 집값전망에 대해서 알아보려고 합니다.

 

 

■ 세종시 왜이렇게 많이 올랐나?

 

세종시 부동산가격이 이렇게 많이 오른 이유는 무엇보다도 바로 유동성과 풍선효과로 인한 수요폭발입니다.

 

시중에 금리가 떨어지면서 돈을 빌려서 자산을 사는 행태가 우리나라뿐만 아니라 전세계적으로 이루어지고 있습니다.

 

그 중에서도 주식시장에 가기보다는 부동산 시장이 조금 더 안전하면서도 또 고수익을 노릴 수 있기에 이 돈들이 부동산으로 몰렸습니다.

 

부동산 중에서도 오르는 곳만 집중적으로 오르는게 특히 세종시 같은 핫플레이스에 몰리면서 가격상승이 엄청났던 것입니다. 

 

 

여기에 역풍선효과도 있었습니다. 이미 세종시야 진작에 규제지역으로 묶여있어서, 각종 투자하기에 어려운 감이 있었습니다. 그래서 충청도권에서 갈만한 곳은 청주와 대전이어서 청주와 대전으로 많은 투자자들이 눈을 돌렸습니다.

 

그런데 2020년에는 청주와 대전마저도 규제지역으로 묶여버렸죠. 어차피 다 규제지역이라면 그중에서도 핵심지가 가장 좋겠다라는 생각으로 사람들이 다시 세종시에 투자를 하기 시작했습니다. 당연히 이러한 투자수요때문에 세종시의 부동산 가격도 함께 다시 올라버렸죠.

 

 

 여기에 더해 빨대효과라고 주변의 모든 수요를 세종시가 다 빨아들인것도 있었습니다. 대전이나 계룡, 천안과같은 충청권 젊은층들이 세종에 집을 사고 싶어하는게 가장크면서 주변 도시에서 인구나 수요들이 몰린것들이 또 세종시의 부동산 가격을 상승시킨 주된 원인 중에 하나 였습니다.

 

여기에 직장이 세종시로 옮겨가면서 이사를 해야하는 젊은 실수요층돌도 있었죠. 제 주변만하더라도 직장때문에 세종시로 옮긴 사람들이 둘셋은 있으니까요. 

 

 

■ 매물도 부족하다

 

 

이렇게 투자수요든 실수요든 수요는 많은데, 중요한건 매물이 부족하다는 것입니다. 과거에는 그래도 세종시에 아파트들이 많이 들어서면서 신규공급이 어느정도 떠받쳐줬지만, 최근에는 이제 신규공급되는 아파트들도 거의 없어졌습니다.

 

 

호가는 계속 올라가는데, 앞서 말한것처럼 여러가지 특히 직장과 일자리 문제떄문에 세종에 살아야하는 분들은 어찌되었든 집을 구해야해서 울며 겨자먹기로 실거래가 이루어지면서 가격상승이 가팔랐던 것입니다.

 

추가적으로 세종시 행정수도 이전이 실제 수도까지는 아니라고 하더라도 괜찮은 안정적인 일자리들이 세종시로 옮겨오면서 부동산 가격상승의 가장 큰 원인이 되었습니다.

 

 

행정수도 이전론은 아직까지는 조금 더 지켜봐야할 문제겠습니다. 하지만 분명한것은 과거의 유령도시같은 느낌에서 조금씩 도시가 자리를 잡아가는 과정이 이제 끝나가고 있다는 것입니다. 

 

 

■ 세종시 부동산 지금사도되나?

 

 

세종시의 부동산 지금이 고점일까? 의심하는 것은 당연한 것일겁니다. 만약에 내가 고점에 들어섰다가 과거 2010년쯤처럼 집값이 몇억씩 빠지게 되면 10년이상 물려야하는건데 아무래도 지금 세종시 부동산에 투자하는 것은 굉장히 리스크가 크다고 생각합니다.

 

하지만 실수요는 조금 다릅니다. 어찌되었든간에 집은 필요하니까요. 전세에서 사는것 또한 2년 뒤 가격이 상승해서 전세금을 올려줘야한다는 큰 리스크를 안고 있는것은 마찬가지입니다. 

 

집을 사긴 사야하는데 적어도 현재 시장에서 매매를 호가에 사려고 하는것은 위험한 부분이 있습니다. 

현재 세종시 아파트의 매매가 대비 전세가의 갭은 상당히 큰 격차가 나있습니다.

 

 

84제곱미터 30평대 아파트를 본다면 아파트 전세가와 매매가의 차이가 너무 많이 납니다.

 

당장 도램 15단지 힐스테이트만 보더라도 최근 실거래 매매가는 9억 5천만원이지만 전세는 3억 5천짜리도 있습니다. 무려 전세가와 매매가의 차이가 6억이라는 거죠. 

 

만약에 이걸 더큰 평수로 넘어가게 되면 격차는 더 커집니다 8억 10억까지 가는 갭도 있습니다. 이정도의 갭차이라고 한다면 사실 굳이 세종이 아니라 강남이나 판교에 투자도 불가능한게 아닙니다.

 

매매가와 전세가의 갭차이가 매매가가 먼저 올라가는것보다 전세가가 먼저 치고 올라가야하는데 그 반대로 매매가 먼저 오르고 전세가는 올라가질 못하고 있습니다. 결국 이 갭은 줄어들어야하는데 매매가가 떨어지면서 갭이 줄어들지 않을까라고 생각하고 있습니다.

 

 

■ 결국 조건되면 실수요 청약하자

 

 

어렵긴 하겠지만 내가 실수요자라고 한다면 그리고 중장기적으로 세종에서 거주해야 한다고 한다면 청약을 노리는 게 답인것 같습니다.

 

2021년에는 그래도 2020년보다는 많은 분양물량들이 있습니다. 세종시에는 2021년 5000세대 정도의 분양 물량이 있는데 최근 다주택자들은 이 청약에 접근을 하지 못하니 실수요자분들이라면 꼭 해보실만 하겠습니다.

 

 

 

추가적으로 아파트 가격이 하락할 수 있는 가장 높은 가능성은 금리가 올라가는 것입니다. 아마 현재 시국상 당장 금리를 올리기는 어렵겠지만, 2022년 하반기쯤에 미국 연준에서 금리를 올리게 된다면 우리나라도 따라갈 수밖에 없을 것입니다 .

그러고 나면 아마 2023년부터는 부동산 가격도 이제 조금 잠잠해지지 않을까 하고 생각하고 있습니다. 무려 7년을 가파르에 올랐으니, 이 아파트가격이 이제는 조금 떨어질때가 되지 않았나 하는 개인적인 사견이었습니다.

 

세종시가 분명 살기 좋고 향후에 전망이 더더욱 좋아질 도시는 맞다고 생각합니다. 깨끗하고 쾌적한 환경에, 캠퍼스와 양질의 일자리, 각종 체육시설과 공원들까지 점점 더 살기 좋아질겁니다.

 

하지만 지금 기대감에 그리고 투자수요 떄문에 너무 많이 올랐기에, 충분히 조정에 대한 이슈들과 가능성이 높은 곳임에도 사실입니다. 

 

공무원 도시인 세종시에서 공무원 월급으로 세종시의 10억이 넘는 아파트 가격을 감당할 수 없기에 전세가가 못쫓아 가는것 뿐입니다. 매매에는 조금 신중하시고 가급적 청약을 노려보시기 바라겠습니다.