내집마련 방법 시기 얼마나걸리나

 

대한민국 인구중 대부분은 지금 수도권에서 살고 계실거라고 생각합니다. 수도권에 살면서 지금 내집이 없다? 정말 어려운 상황입니다. 사람들은 모두 자신만의 공간을 필요로 합니다.

 

우리나라에 카페가 한집건너 하나 있는것도 사실 커피를 마시기 위해서라기보다는, 다들 자기만의 공간이 없기에, 카페에서 공간에 대한 욕구를 채우는 것이라고도 합니다. 

 

"내 집"이 있다고 한다면 정말 카페처럼 예쁘게 꾸며놓고 살고싶은 마음은 있지만 그게 정말 쉬운일만은 아닐겁니다. 내집마련은 도대체 얼마나 걸리고, 얼마나 필요한걸까요? 

 

내집마련방법과 시기에 대해서 이야기해보려고 합니다. 

 

 

■ 서울 아파트 가격은?

 

 

"내집"의 기준을 어디다 두느냐에 따라서 내집마련에 필요한 자금이 달라질것입니다. 어떤분들은 내집이 적어도 강남권 아니면 2호선 역세권에는 있어야 하고, 반드시 아파트여야 할 것입니다.

 

또 어떤 분들은 그냥 역세권이 아니더라도 직장 출퇴근이 불가능하지는 않고, 아파트에 살면 좋겠지만 빌라여도 상관은 없을 수 있습니다.

 

 

여기에 또 중요한건 바로 얼마만큼의 크기냐는 거죠. 어떤 사람은 12평짜리 원룸이나 투룸도 괜찮지만 어떤 분들은 32평 아파트 이상은 원할 수 있습니다. 하지만 오늘 저는 그냥 일반인이 생각하는 "서울아파트 중위값"을 두고 이야기 해보려고 합니다. 현재 서울 아파트 중위값은 2020년 8월 조사기준으로 8억 4680만원이었습니다. 2021년기준으로는 9억이 넘었네요. 

 

 

그리고 "소득"이 얼마나 되느냐에 따라서 또한 내집마련에 필요한 자금을 얼마나 빠르게 마련할 수 있느냐가 나옵니다. 우리나라에서 직장인들 중위 소득은 220만원이었습니다. 100명중 50등이 받는 월급이 그정도입니다. 여기에 월평균 소득은 297만원이었습니다. 상위 20%사람들이 크게 견인한 것입니다. 

 

■ 나는 얼마나 저축할 수 있을까?

 

 

내가 정말 운좋게 그래도 평균정도는 되서 월 300만원을 받는 직장인이라고 해봅시다. 그렇다면 우리가 정말 아끼고 아껴서 한달 생활비를 100만원 이내로 썼다고 친다면 200만원을 저금할 수 있게 됩니다. 

 

물론 시간이 지나면서 소득이 늘어날 수도 있겠지만 그것까지 계산을 하지는 않겠습니다. 요즘 금리는 워낙에 낮으니 크게 고려해볼만한 대상이 아닙니다. 

 

 

산술적으로 계산해보았을때 8억 5천만원을 매달 200만원씩 저금해서 사려고 한다면 425개월이 걸리고, 이걸 연으로 환산하자면 35년 하고서도 4개월이 더 걸린다는 것입니다. 

 

문제는 35년뒤에 집값이 그대로 있지 않는다는 거죠. 우리나라 서울 아파트가격의 35년전 생각한다면 5000만원도 안했던걸 생각해봐야합니다. 그렇다면 대체 우리는 어떻게 집을 구매할 수 있을까요?

 

■ 레버리지를 일으키자

 

 

사실 앞서 이야기한것처럼 35년간 돈을 모아서 일시불로 집을 사는 경우는 거의 없습니다. 대부분은 은행에서 빚을 일으키고 그런다음에 그걸 갚는 방식을 택하죠

 

불과 5~6년전까지만 하더라도 최대 LTV80%까지 서울에서도 집을 구매할수 있었으나 지금은 부동산투기가 과열되면서 이를 막아둔 상태입니다. LTV라는것은 집값대비 나올수 있는 은행의 자금입니다. 예를들면 내가 8억짜리 아파트의 LTV가 80%라고 한다면 6억4천만원까지 나와서 실제로 내가 필요한 돈은 1억 6천만원인 것입니다.

 

 

그런데 요즘은 서울 아파트는 규제지역으로 묶여서 LTV가 40%로 묶여 있습니다. 하지만 무주택자에게는 6억 이하 아파트 연 소득 8천만원 이하인 자에게 있어서는 LTV를 10% 더 낮춰줍니다. 하지만 이게 6억 이하라는게 참 어렵습니다. 우리가 생각한 건 중위값의 아파트 8억 5천만원 짜리인데 LTV40%까지밖에 받지 못하기 떄문입니다.

 

2021년에는 실수요자를 대상으로 10%완화해서 50%까지 올린다는 말도 있지만 그것도 나와봐야할 일입니다.

 

 

자 계산해보면 8억 5천만원 아파트 40% = 3억 4천만원까지는 은행에서 나옵니다. 내가 필요한돈은 5억 1천만원이 되겠죠? 이 돈은 있어야 집을 구매할 수 있겠는데, 우리에겐 또 신용으로 돈을 빌릴수가 있습니다. 이건 또 연봉의 보통 2배정도 나오게 됩니다. 

 

내가 월 300벌면 연봉이 대충 4000만원정도 된다고 하는데 8000만원까지는 나옵니다. 그렇게 따지면 내가 풀레버리지로 살 수 있다고 하면 4억3천만원은 있어야 합니다. 

 

이거는 200만원씩 모으면 215개월 18년은 걸리는 일입니다. 또 18년 뒤에 아파트값은 어찌될까요

 

 

■ 실수요자 내집마련 불가능하다

 

 

한마디로 정리하자면 내집마련이 지금 서울 구축시장에서 레버리지를 다 일으켜도 불가능하다는것을 살펴봤습니다. 그나마 이제 할 수 있을법한게 바로 3기신도시와같은 신규분양물량에 들어가는 것입니다.

 

내가 무주택자라고 한다면 신규분양에 있어서 1순위로 유리한면이 있고, 신혼부부에다가 한번도 집이 없었던 사람이라면 생애최초 특별공급, 신혼부부특별공급과같은 것으로 경쟁이 치열하지 않을때 들어갈 수 있습니다.

 

 

신규분양을 노려야하는 이유는 바로 현재 분양가 상한제로 인해서 인근 시세대비 7~80%대로 분양한다는 것입니다. 현재 8억정도 되는 아파트 가격이 6억대에 분양하게 됩니다. 여기에 LTV를 최대로 당긴다면 충분히 불가능하지는 않습니다. 

 

그래서 다들 이렇게 청약시장에 수백대일 수천대일의 경쟁이 치열해지는게 아닐까 싶습니다.

 

 

■ 공부를 더하자

 

 

결국은 공부를 더 많이해야한다고 생각합니다. 욕심을 버리고 당장의 살집은 작은 집에서부터 시작하면서, 계속 공부하면서 자금을 준비해야겠습니다. 

 

2014년부터 2021년까지 거의 6~7년간 현재 부동산의 가격이 너무 많이 오른 상태입니다. 향후 2022년 ~ 2023년부터 또 가격이 떨어진다는 이야기도 있고, 계속 더 오른다는 말도 있습니다.

 

일단은 다른건 모르겠지만 저점에사나, 고점에사나 내집마련은 빠르면 빠를수록 좋습니다. 월급은 쥐꼬리만큼 오르는데 주택가격 오르는걸 생각하면 배아프지만, 그렇다고 다 버리고 내사업하다가 인생 말아먹기 쉽상입니다.

 

지금부터라도 찬찬히 공부하고 부동산 공고도 들여다보고 금융에 대해서도 하나씩 배워나가야 할 때입니다.