양도세 계산방법 얼마나내나

 

부동산 투자로 해서 일단 가격이 많이 오르긴 올랐는데, 문제는 이걸 팔아서 시세차익에 대해서 엄청난 양도세를 물립니다. 잘 알지 못하면 시세차익으로 몇억을 벌었다고 하더라도 정작 내 손에 쥐어지는건 몇천만원에 그칠 수도 있습니다. 

 

바로 양도세 떄문인데 이 양도세란 무엇이고, 계산방법에 대해서 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

■ 양도소득세란 무엇일까?

 

 

주택은 우리가 살면서 거래하는 가장 큰 재화이기 떄문에 살때에도, 보유하고 있을때에도, 팔때에도 다 세금이 붙습니다. 각각의 세금의 종류를 정리하면 다음과 같습니다.

 

취득할땐 : 취등록세   보유할땐 : 재산세, 종합부동산세 팔때에는 : 양도소득세

 

과거에는 취득세/등록세가 따로 구분되었지만 지금은 두개를 한꺼번에 묶어두었습니다. 보유하고 있을때에는 재산세와 종합부동산세 두가지가 있는데, 부동산 자산이 일정금액을 넘어가는 사람들만이 종합부동산세를 내야합니다.

 

 

그리고 마지막으로 팔때 시세차익에 대한 양도소득세를 부과합니다.

 

양도소득세란 토지나 건물과 같은 고정자산의 영업권과 특정 시설물의 이용권이나 회원권, 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 "양도소득"(차액)에 따라 부과하는 세금을 말합니다.

 

실제 예를 들어 설명하자면 내가 아파트를 3억에 샀는데 6억에 팔면 차액 6억에 대해서 세금을 부과하겠다는 겁니다. 물론 소득이 있는곳에 세금이 있는 것은 맞지만, 그래도 정작 내 돈이 세금으로 나간다고 하면 좋아할 사람이 어디 있겠습니까? 

 

대체 얼마나 양도세로 가져가는걸까 한번 살펴보겠습니다.

 

■ 양도소득세율은 얼마일까?

 

 

양도소득세에 대해서 이해하기 전에 양도소득세는 사람마다, 주택마다 다 다르게 걷어간다는 걸 이야기해야겠습니다. 보유기간에 따라서, 그리고 차액이 얼마냐에 따라서 가져가는 금액이 다르게 됩니다. 

 

최근에 부동산 정책 변화로 양도소득세를 대폭 상승하는 추세입니다. 2020년보다 2021년 더 강화되었습니다.

 

 

1년미만 주택 및 부동산: 양도세 50%

1년이상~2년미만 : 40%의 양도세

 

2년이상부터는 기본세율을 적용합니다. 기본세율은 다음과 같습니다.

 

 

<양도세 기본세율>

1200만원 이하 : 양도세 6% 누진공제액 없음  1200만원 초과 ~ 4800만원 이하 : 양도세 15% 누진공제액 - 108만원 4800만원 초과 ~ 8800만원 이하 : 양도세 24% 누진공제액 -522만원 8800만원 초과 ~ 1억5천만이하 : 양도세 35% 누진공제액 - 1490만원 1억 5천만 초과 ~ 3억원 이하 : 양도세 38% -1920만원 3억원 초과 ~ 5억원 이하 : 양도세 40% -2540만원 5억원 초과 ~ : 양도세 42% 누진공제액 -3540만원

 

여기서 끝이아닙니다. "조정지역"이라고 불리는곳이 있습니다. 수도권을 비롯한 부동산 가격이 지나치게 상승하는 지역이죠. 이 지역 안에서 내가 주택이 2주택자인데 팔려고 한다면 10% / 3주택자는 20%의 중과세율이 적용되며 누진공제가 적용됩니다. 

 

조정대상지역내 분양권은 보유기관 상관없이 50%의 양도세가 1년미만 보유한 1년미만 70% , 1년이상 60%의 중과세율이 적용됩니다.

 

미등기 양도의 경우에는 묻지도 따지지도 않고 70%의 양도소득세가 적용되게 됩니다. 

 

그런데 이 양도소득세도 조금만 알아보면 충분히 줄일 수 있는 방법들이 많이있습니다. 바로 오래 보유하면 해준다는건데 더 알아보겠습니다.

 

 

■ 장기보유 특별공제

 

 

해당 주택을 오래 보유하고 있으면 있을수록 양도세를 깎아준다는 개념으로 보시면 되겠습니다. 단기적인 시세차익이 아니라 중장기적인 투자를 한는 사람들에게 좀 양도세를 깎아주겠다는 겁니다.

 

그리고 여기서 내가 1주택자냐, 2주택자냐에 따라서 달라지게 됩니다.

 

 

내가 1주택자라고 한다면 보유하면서 거주를 할 수 있고 이게 합산되어 10년 이상 살게 되었을경우 최대 80%를 공제해줍니다.

 

 

 

근데 1주택자인데 보유만했다고 친다면 10년 이상 보유시 최대 40%의 공제를 받게됩니다. 다주택자의 경우에도 오래 보유하고 있으면 기본적으로 3년 이상부터 공제가 되고 최대 30%까지도 공제가 됩니다. 

 

 

하지만 2017년도부터는 조정지역내에 다주택자라고 한다면 이 장기보유 특별공제도 없어졌습니다.

 

그래서 요즘 많은 사람들이 똘똘한 한채를 찾는 이유도 조정지역내에 저렴한 주택을 여러채가지고 있다가 양도세폭탄을 맞기보다는 똘똘한 한채에서 주거와 보유를 함께해서 거의 양도세를 내지 않으려고 하기 위함입니다. 

 

■ 양도세 계산방법

 

 

부동산 양도세를 계산하는 방법을 따로 정리하자면 다음과 같습니다.

 

조금 어려워 보일지 몰라도 하나씩 대입하다보면 그렇게 어렵지 않습니다.

 

예를들면 5년전에 내가 2주택자인데 투자목적이었던 조정지역 일산의 아파트를 처분하려고 한다고 쳐봅시다. 살때에는 3억에 샀는데 팔때 시세가 올라서 4억5천에 팔았습니다. 여기에 취득세 및 중개수수료의 경비가 1000만원이라고 칩시다.

 

양도차익 = 양도가액 4억5천 - 취득가 3억 - 필요경비 천만원 = 1억 4천만원 양도소득금액 : 양도차익 1억4천 - 장기보유특별공제 10%  = 1억2600만원 과세표준 : 양도소득금액 1억 2600 - 기본공제 250만원 = 1억2350만원 산출세액 : 과세표준 1억2350 x 세율35% - 누진공제 = 최종 2832만원

 

1억 4천만원의 양도차액에 대해서 최종적으로 2832만원이 나왔습니다. 하지만 이게 장기보유특별공제가 적용되어서 그런부분들이 큽니다. 

 

내가 언제 구매했느냐에 따라서 장기보유특별공제를 받을수 있느냐 없느냐가 바뀔 수도 있습니다.

 

 

■ 글을마치며

 

 

양도세 계산에 대해서 한번 자세히 알아봤습니다. 이렇게 직접 계산해보니 생각했던것보다는어려운 일이 아닙니다.

 

내가 지금 집을 팔았을때 양도세가 얼마나 나오는지, 또 아낄 수있는 방법이 뭐 없는지 한번 찾아볼 수 있겠습니다.

 

 

만약에 이 부분이 어렵다고 한다면 전문적인 세무사에게 한번 상담을 받아보는것이 좋겠습니다. 각자의 상황이 다르고 사정이 다르기 떄문입니다.

 

여러 세무사에게 한번 견적을 알아본다면 조금더 비용을 아낄 수 있는 방법을 찾아낼 수도 있겠습니다.

 

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